不動産仲介手数料の計算

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【不動産売買】

不動産会社に支払う仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法において上限が定められており、売却価格によって異なります。仲介手数料の多くは「売買価格×3%+6万円＋消費税」という計算式で算出されています。

「３％はわかるけど６万円って何？？」とよく質問されます。６万円の根拠ですが「売買価格×3%+6万円＋消費税」という計算式は簡易計算であり、実際は以下の計算式によって算出されています。

宅地建物取引業法における媒介報酬表

売買金額	報酬率	簡易計算式
200万円以下の金額	100の5.5	（売買価格×5%）+消費税
200万円を超え400万円以下の金額	100の4.4	（売買価格×4%＋2万）+消費税
400万円を超える金額	100の3.3	（売買価格×3%＋6万）+消費税

計算例

たとえば2,000万円で売買取引が成立した場合の計算例は以下の通りです。簡易計算式では「2,000万円×３％＋6万円＋10％消費税＝72.6万円」となりますが、以下の正式な計算式においても同額になります。

これらの計算を簡略化したものが「売買価格×3%+6万円（消費税別途）」です。

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【不動産賃貸】

不動産賃貸に係わる仲介手数料（媒介報酬額）の上限は「賃料の1ヵ月分＋消費税」です。

不動産売買においては売主側と買主側双方からそれぞれ「売買価格×3%+6万円＋消費税」の仲介手数料を請求できますが、賃貸の場合は、貸主側と借主側併せて「賃料の1ヵ月分＋消費税」となっています。

取引態様	仲介手数料（媒介報酬）
売買の場合	売主・買主”それぞれ”から「売買価格×3%+6万円＋消費税」
賃貸の場合	貸主・借主と”併せて”最大1.1ヶ月分

賃料１ヶ月分の仲介手数料の貸主・借主の割合は不動産会社によって異なります。たとえば貸主・借主の承諾があれば不動産会社側は「貸主50％・借主50％」と設定もできますし「貸主100％・借主0％」「貸主0％・借主100％」と決めることもできます。

ですから不動産会社によって仲介手数料の請求額が異なる場合がありますので確認が必要です。

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仲介手数料の支払い時期

仲介手数料（媒介報酬料）の支払い時期は基本的に”契約成立時”です。

ですが不動産会社によって「契約成立時100％」「契約成立時50％・不動産引き渡し・決済時50％」「不動産引き渡し・決済時100％」など、支払い時期と額が異なる場合が多々あります。これらは媒介契約書での確認が必要です。

仲介手数料は基本的に「売買契約等が有効に成立しない限り」不動産会社に媒介報酬（仲介手数料の）の請求権は発生しません。

但し依頼者が自ら依頼する特別な調査等（地盤調査・住宅診断調査等）は、媒介業務に当たらず、この限りではありません。不動産会社に依頼される場合は、よく確認されることが必要です。