公認 不動産コンサルティングマスターとは？

このページでは「公認 不動産コンサルティングマスター」について解説しています。

• 公認 不動産コンサルティングマスターとは？
• どれくらいのレベルの資格なのか？
• 実務に必要か？活躍の場はあるのか？
• 試験の受験資格・難易度・勉強方法は？
• 受験する意味はあるのか？ないのか？

これらを「公認 不動産コンサルティングマスター」である藤村が解説します。

公認 不動産コンサルティングマスターとは

不動産取引だけでなく、不動産の有効利用や相続・不動産投資など、クライアントの資産価値を向上させるための提案ができる知識や実務を兼ね備えた、数多ある不動産の資格の中で唯一のコンサルティング資格です。

宅地建物取引士との違い

たとえば不動産のメジャーな資格である「宅地建物取引士」は、主に不動産売買・賃貸取引を対象にしており、宅地建物取引業を運営するための必須の資格です。

一方「公認 不動産コンサルティングマスター」は、宅建業の括りではなく、不動産特定共同事業法や不動産投資顧問業を運営するために必要とされる資格です。

つまり「公認 不動産コンサルティングマスター」は「不動産投資に係わる業務をされる方は必須資格」と言えます。実務としては相続や不動産有効活用、CREなど多岐に渡りますが、現時点では投資関連に係わる資格として重宝されています。

国家資格？ランクや知名度は？

「公認 不動産コンサルティングマスター」は国家資格ではありません。ですが、民間が勝手に資格化しているものでもありません。公益財団法人不動産流通推進センターが、国土交通大臣の登録を受けて認定した資格で、準公的資格に位置付けされています。

知名度に関しては決して高くなく、業界人でも「公認 不動産コンサルティングマスター」の存在を知らない人も多いです。一般の方には周知されていない資格なのがデメリットと言えますが、不動産に関する資格の中では上位に位置付けされています。

取得する意義やメリット

オススメする人・しない人

このように、簡単には取得できない「公認 不動産コンサルティングマスター」の資格ですが、取得するメリットはあるのか？という疑問を持たれる業界人も少なくありません。

結論から言うと「お金儲けだけのために不動産業界で仕事をしている人」には必要ないでしょうし、そのような人は取得しようとすら思っていないでしょう。

一方で「不動産の知識やスキルを高めていきたい」「お客様にもっと価値を提供していきたい」「営業マンとは一線を画した活動をおこなっていきたい」といった、向上心や使命感を持っている方は、是非挑戦され、取得されたい資格です。

そのようなスキルアップを本気で目指したい方じゃないと、意義を感じられませんし、勉強量から考えても割に合わない資格です。

私自身「公認 不動産コンサルティングマスター」を取得して良かったと感じています。知識の向上や考え方も深くなりましたし、横のつながりもできました。しかも「公認 不動産コンサルティングマスター」を取得した方々はレベルの高い人ばかりなので、大きな刺激を受けることができています。

媒介業務以外での報酬が得られる

「公認 不動産コンサルティングマスター」の仕事は、お客様（ご依頼者）にアドバイスすることが業務であり、宅地建物取引業とは分離・独立した業務として報酬を受領することができます。

但し、最終的に宅地建物取引業として業務が成立する場合は、違法になる場合があるので注意が必要です。ですからコンサルティング報酬を受領する際は、宅建業とは分けて必ずご依頼者に説明し、理解・承諾を得る必要があります。

報酬の額については特に定めはありません。ですが一般の方からすれば「相談するだけでお金を取るの？」という認識の方が少なくありません（私自身、そのような方はコンサルティングしませんが…）。ですからやはり事前に「コンサルティングの意義や受けられるメリット」「報酬額についての説明」をされた方がよろしいです。

営業マンではない立場になることができる

たとえば建築業者が土地の有効活用を提案する際は、建築請負契約を締結してもらうことが前提となり、提案内容にバイアスがかかります。仲介業者なら媒介契約を受託し、売買（または賃貸）を成立させなければ報酬を得ることができません。

つまり何かしらの取引を成立させなければビジネスになりません。お客さんからすれば、「セールス」というタグづけがされることとなり、業者側がセールスをすればするほど対立的になってしまいます。また、契約ができなければお客さんとの関係性が途切れてしまいます。

一方で、不動産コンサルティングマスターは中立公平の立場を取ることで報酬を得ますので、「建築しない」という提案や、将来的には検討するが今は「売買（または賃貸）しない」という選択肢を提案することができます。

つまりお客様と対立な立場ではなく、お客様に寄り添う立場になることができ、信頼材料の１つとなり、長いお付き合いも可能です。極論を言えば、お客様の代わりとなって、計画を立てて進行したり、建築業者や不動産業者を選定する立場にもなれるわけです。

試　験

受験資格

受験資格は以下の要件を満たしていることが必要です。

但し、受験・合格はできても、技能登録するためには上記業務において５年以上の実務経験を有すること、または３年以上の実務経験の証明後、不動産流通推進センター指定の講習等を修了することが必要です。

受験内容

「公認 不動産コンサルティングマスター」は、不動産に係わる投資や相続、有効活用等の助言や提案ができる資質が問われます。ですから不動産の法律だけでなく「金融」「経済」「建築」「税制」などの幅広く深い知識が必要で、それらが試験に出題されます。

「宅地建物取引士」の試験は択一式試験のみですが、「公認 不動産コンサルティングマスター」は択一式試験に加え、記述式の試験もあります。午前中が四択試験、午後は記述式試験で、個人的な感想としてはなかなかハードでした。

1. 択一式試験 （５０問、２時間）１００点満点
2. 記述式試験 （必修科目４問・選択科目１問の計５問、２時間）１００点満点

試験科目	択一式試験	記述式試験
実務	ー	必須科目
事業	必須科目	必須科目
経済	必須科目	必須科目
金融	必須科目	選択科目
税制	必須科目	選択科目
建築	必須科目	選択科目
法律	必須科目	選択科目

試験日

試験日は毎年11月頃に開催されるようです。試験日までに会場の確認、会場までのルートや移動時間を確認し、試験当日は余裕を持って到着するようにしましょう。

遅刻は厳禁です。電車が遅延してしまった。会場付近のコインパークが満車だった。これらのアクシデントが発生すると、せっかくお金と時間を投資してきた意味がなくなります。

ですから余裕を持って出発することが大切です。私が受験したときは大雨が降っていて、徒歩移動が大変だった記憶があります。試験会場まで距離がある方は、前泊されて試験に挑まれる方もいました。

合格率・難易度

合格率は通年40％台で推移しているようです。

かと言って「簡単に取得できる資格か？」と言えば、全然そのようなことはありません。そもそも受験をされる方は、実務経験をある程度積んでおられる方や、勉強熱心・向上心の高い方が多いので、このような合格率になっているのだと思われます。

勉強方法・勉強時間

勉強方法については（公財）不動産流通推進センターが発行しているテキストや講習を受けて学習していきます。出題範囲が広いので、いくら知識や経験を持っておられても、テキスト無しでの独学での合格は厳しいかと思われます。

資格試験の基本は過去問と言われています。しかし過去問と似たような問題が出題される割合はあまり多くないように記憶しています。特に記述式の試験は実務能力が問われますので、過去問を勉強するだけでは厳しいでしょう。

私はアットーホーム株式会社さんが運営している不動産コンサルティング技能試験の総合講座を受講しました。オリジナルテキストや過去問、勉強でわからないところは問い合わせもできて、非常に勉強しやすかったです。しかし現在、開講しているか不明です（現時点では閉講しているようでした）。

私自身、５月から勉強をはじめ、毎日２〜３時間・６ヶ月間毎日欠かさず勉強をしました。しかしそれでも試験当日は「難しいなぁ」と感じるレベルでした。他の方も「難しかった」と言っておられました。難関を突破した不動産鑑定士さんなら比較的簡単なのかもしれませんが…。

ですから、合格率が高いからと言って安易に考えると、試験当日に後悔することになります。

資格の更新要件

「公認 不動産コンサルティングマスター」は「宅地建物取引士」とは異なり、更新要件があります。

「宅地建物取引士」は５年に１度、更新講習（講習後の理解度試験も有り）と更新費用を支払えば更新ができます。一方で「公認 不動産コンサルティングマスター」は５年に１度という更新は共通するものの、更新するための「単位取得」や「試験（または課題提出）」が必要です（更新費用も有り）。

実情とホンネ

今現在、認知度は低い

現実的な業務として、「公認 不動産コンサルティングマスター」の認知度はまだまだ低いです。一般の方からすれば「アドバイスにお金を払う」という意識や習慣がないので、報酬の話をすると断られるとも少なくありません。

しかし、お客様の立場からすれば「中立で公平」かつ、営業マンにはない「専門的なアドバイス」も受けることができますので、報酬を払ってでもアドバイスを受けるメリットはあります。

そもそもアドバイスに対価が発生しなければ、この世にコンサルタントという存在すらありません。会社の事業経営でも、なんらかのプロジェクトでも、誰かしらのコンサルタントが関わっていることが少なくありません。ですから、それをいかに理解してもらうかがポイントです。

将来性はあるか？

また、アドバイスをおこなっても報酬額が媒介手数料に比べて低いことがほとんどです。ですから媒介手数料や不動産売買益を基準にすると割に合いませんし「それだけで食っていけるか？」と言われたら厳しいものがあります。

ですから儲けを優先する人が「この資格を取得しても意味がない」と言うのは、そういった背景があるからでしょう。

しかし私は将来性のある資格だと思っています。たとえば今の仲介業者はぶっちゃけ「情報屋」としての存在でしかないと思っています。今後「AI」や「Amazon社」や「Google社」などのビック・テックが物件を仲介したり、個人売買を活性化させるようなプラットフォームを構築した場合、情報屋としての仲介業者は駆逐されていくでしょう。

一方で、不動産取引の知識を持たない一般人どうしで不動産取引をおこなえば、間違いなくトラブル必至です。プラットフォームやAIで不動産取引を自動化させるのは現時点では難しい面もあります。そのような時にアドバイスができるコンサルタントがいれば頼もしいでしょう。

私自身、そのような将来を見据えて、ただ単に物件情報を仲介するのではなく、お客様が本当に求めているものや、不動産の価値が高まるようなアドバイスをしています。

その知識やアドバイスができる能力を身につける。その手段として「公認 不動産コンサルティングマスター」は取得しておくべきだと思います。

改善してほしいところ

私が「公認 不動産コンサルティングマスター」として活動していて、個人的に感じている改善点を挙げておきます。

• 資格の認知度が低い（私たち資格保持者も含めて認知度を上げていく必要あり）。
• 定期的に開催される講習の内容は有意義だが、開催が東京ばかり（オンラインもあるがやはり参加したい）。
• 財務・会計学や経営学、マーケティング学も必修科目に取り入れるべき（大家さんや会社経営者に提案する場合、このような知識は必須）。
• 不動産投資顧問業の重要な使用人としての位置付けをされているのは良いが、連携して不動産投資顧問業の申請・許可を義務化してほしい（宅建業だけ取得し、詐欺的に不動産投資を勧めている怪して倫理観のない会社が未だ多い）。

必修科目・試験概要

「公認 不動産コンサルティングマスター」として活躍するために必要とされる知識（学習内容）を以下に掲げておきます（2023年現在　出典：公益財団法人不動産流通推進センター）。

実　務

• 不動産コンサルティングの実務知識
• 不動産コンサルティングに係る適用事例

事　業

不動産コンサルティング業務の概要等

• 業務の種類、類型
• 報酬受領の要件（手続要件、内容要件）
• 報酬の考え方・算定方法
• 業務に関する倫理、コンプライアンス（法定資格士との関係等）

不動産コンサルティング技能試験・登録制度

• 制度の概要、動向関連
• 法令・業務の動向（不動産特定共同事業法・不動産投資顧問業登録規程の改正等）

個別の事業手法や関連業務等に関する事項

• 賃貸建物建設による土地有効活用（事業受託方式、事業の仕組み、留意点）
• 等価交換事業（契約方法、出資割合・交換比率・床面積配分等の計算等）
• 権利調整（固定資産の交換、貸宅地の整理、共有対策、物納対策等）
• 定期借地権・定期借家（定期借地権の種類、成立要件、前払地代方式等）
• テナント計画（物件種別ごとの計画策定のポイント等）
• 賃貸管理（ＡＭ・ＰＭ業務の概要、物件種別ごとの業務のポイント等）
• 不動産の証券化（基本的な仕組みや法制度、信託の仕組み、関連業務等）
• 不動産投資分析（リスクとリターン、利回りの種類や内容、ＤＣＦ法の内容等）
• 既存建物に関するコンサルティング（築古物件の課題、解決手法等）
• 相続対策提案（切り口やポイント、民法と相続税法の相違点、対策手法、民事信託やプライベート・カンパニーの活用等）
• ＣＲＥ戦略（意義や背景、経営指標ＲＯＡ・ＲＯＥ等）
• 不動産 M＆Ａ（意義、基本的な仕組み、留意点等）

経　済

経済の基本的な仕組み、動向

• 戦後から令和前までの日本の不動産経済
• 物価の決まり方、不動産価格への応用
• 国内総生産（ＧＤＰの定義、計算ルール、三面等価の原則、構成要素等）、
• 景気の動きとその見方（景気循環の理論、景気の山と谷、各種の景気指標）
• 失われた 30 年（日本のバブルとバブル崩壊、世界金融危機とリーマンショック、デフレ経済とアベノミクス）
• 消費動向、家計貯蓄率、企業の設備投資の動向、景気との関係等
• 雇用、賃金（労働需給、失業率、賃金動向、最近の雇用状況の特性等）
• 財政政策（財政の状況、プライマリーバランス、社会保障と税の一体改革等）
• これからの産業構造の変化（ブロックチェーン、AI 等）
• 海外との関係（為替レートの変動要因、円高・円安、輸出入、国際収支）
• 経済の国際化と不動産（マネー経済やグローバリゼーション、経済や不動産
• 市場の国際連動性）
• その他の影響要因（環境保全対策、土壌汚染地問題等）

不動産の需給動向

• 土地の需給動向（土地政策、土地需給、地価動向等）
• 事務所・住宅の需給動向（住宅政策、需給動向、建築着工動向等）
• 住宅余剰と空家問題
• 不動産投資市場の動向（ESG 不動産投資の普及が不動産価格に与える影響、Ｊ－ＲＥＩＴや海外不動産など内外の不動産投資市場の動向、不動産投資市場の活性化に向けた政策等）

経済現況や動向に関する公的資料の理解

• 経済財政白書、月例経済報告、日本経済 2022-2023、世界経済の潮流、
• IMF や日銀の見通し
• 景気動向指数、日銀短観、経済・物価情勢の展望（展望レポート）
• 労働経済白書、高齢社会白書、土地白書、地価公示 等

金　融

金融の基本的な仕組み

• 金融市場（種類、機能、担い手等）
• 金利（種類、決まり方、債券価格や株価との関係等）、ファイナンス
• 国全体の資金の循環（資金循環統計、各主体の状況等）
• 金融政策（日本銀行の機能・役割、新しい量的・質的金融緩和政策等）

金融動向

• 金融制度（政策、背景としての金融自由化）
• 銀行の貸出動向、貯蓄動向、金融循環と金融脆弱性の点検
• 為替
• 高齢者を取り巻く金融環境等

金融商品のリスクとリターン

• 金融商品の特性、貯蓄と投資、リバース・モーゲージ等の特徴
• 金融商品と不動産（リスクプレミアム、投資選好）
• 信用格付（機能、利用時の留意点、公的規制）

税　制

不動産税務の基本

• 個人の所得税（所得の種類、不動産売買・賃貸の税務、損益通算等）
• 不動産の取引・保有に関連する税制
• 録免許税、印紙税、不動産取得税、消費税
• 住民税、事業税、事業所税、固定資産税（償却資産に係るものを含む）等
• 法人税（計算の基本、損益の計上時期、繰越欠損金）
• 株式の売却・贈与時の税務
• 不動産の評価

住宅に関する税務

• 住宅ローン控除
• 長期譲渡所得の軽減税率
• 居住用財産の買換え特例、譲渡損失の損益通算等

不動産の有効活用に関する税務

• 固定資産の交換の特例（適用要件、交換差金）
• 特定の事業用資産の買換え特例、中高層耐火共同住宅建設の買換え特例

不動産や事業の承継の税務

• 相続税・贈与税の基本（両者の関係、財産評価方法、計算の基本、物納）
• 相続時精算課税制度、贈与に関する優遇税制（住宅取得等資金、配偶者）
• 不動産を中心とした相続対策提案（小規模宅地等の評価減、資産組換え他）
• 借地権の税務（設定・保有・譲渡・返還時の課税関係、定期借地権）
• 不動産証券化の税務（Ｊ－ＲＥＩＴや匿名組合方式等の税務）、信託の税務
• 税制改正

建　築

• 事前調査（計画条件の把握、立地条件の確認：敷地、地盤、道路等）
• 事業費用の内容と算定
• 建築計画（配置計画、平面計画、建築ボリューム、デザイン等）
• 構造、設備、建築材料等（各工法・建築材料等の概要・特性、構造計算等）
• 建築確認申請（手続の流れ、時期）
• 施工、工事管理（工事請負契約、工事の流れ）
• 維持管理（日常点検・法定点検等）、建物の修繕（修繕・改修方法等）
• 建築面からみた賃貸不動産の入居率アップ・空室対策
• 既存建物の活用（リノベーションやコンバージョンのチェックポイント等）
• 環境保全・省エネ対応（工法・設備、改修等）
• 建物や設備の法適合性チェック、安全性確保（耐震診断・耐震改修、防災等）
• 建物状況調査（宅建業法）、インスペクション

法　律

• 都市計画法、建築基準法、都市再開発法、土地区画整理法 他
• 都市再生特別措置法、地域再生法
• 密集市街地整備法、建築物省エネ法
• 大気汚染防止法
• 特定都市河川浸水被害対策法
• 長期優良住宅の普及の促進に関する法律
• 道路法 他
• 成年後見制度（行為能力、制度の概要等）、任意後見制度
• 代理（意義、復代理、無権代理・表見代理等）
• 所有権、共有、占有権
• 抵当権、地上権、地役権
• 契約の履行、弁済、契約解除
• 契約類型：売買、贈与、請負、委任、組合
• 契約不適合責任、損害賠償請求権
• 借地権・借家権の譲渡・転貸、地代・家賃増減請求、正当事由等
• 原状回復と国土交通省ガイドライン
• 定期借地権、定期借家権
• 意義、要件・効果、
• 特殊な不法行為（使用者責任、工作物責任等）
• 相続（相続人の範囲と順位、相続分、相続の承認・放棄、遺留分）
• 遺言（遺贈、遺言の方式、遺言の撤回、遺言執行）
• 消費者契約法
• 不動産登記法、
• 建物区分所有法、
• 信託法、
• 会社法 他

試験概要

試験日	毎年11月頃
申込期間	不動産流通推進センターにて確認
合格発表	翌年１月頃
受験料	31,500円（税込）※2023年度
受験資格	受験申込時点で次の①から③のいずれかに該当する方 ①宅地建物取引士（主任者）資格登録者で、現に宅地建物取引業に従事している方、 または今後従事しようとする方 ②不動産鑑定士資格登録者で 、現に不動産鑑定業に従事している方、 または今後従事しようとする方 ③一級建築士資格登録者で 、現に建築設計業・工事監理業等に従事している方、または今後従事しようとする方
試験場所	札幌・仙台・東京・横浜・静岡・金沢・名古屋・ 大阪・広島・高松・福岡・沖縄（変更あり）
試験時間	【択一試験】２時間／【記述式】２時間　合計４時間
試験問題	【択一試験】５０問／【記述式】：必修科目3科目、選択科目1科目の計４科目
合格率	合計200点満点中で、一定以上の得点で合格（非公表）
試験内容	【択一式試験】50問　四肢択一／事業、経済、金融、税制、建築、法律の6科目 【記述式試験】「必修科目」 実務、事業、経済の3科目／「選択科目」 金融、税制、建築、法律の中から1科目選択
主催団体	公益財団法人 不動産流通推進センター

是非、挑戦される方は勉強に励んでいただき、あなたのレベルアップとご活躍、そして不動産業界の資質向上に寄与していただきたく思います。

以上、参考になりましたら幸いです。