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認 不動産コンサルティングマスターの藤村です。失敗しない、後悔しない物件を購入するためには、実に多くの選定基準があります

ですが、その選定基準について、不動産営業マンからは多くを伝えられることはありません。なぜなら、それらの選定基準を全て伝えてしまうと買ってもらえなくなるからです(その選定基準すら知らない不動産営業マンも多く存在していますが、そのような人たちは論外です)。

認 不動産コンサルティングマスターの藤村です。

失敗しない、後悔しない物件を購入するためには、実に多くの選定基準があります。

ですが、その選定基準について、不動産営業マンからは多くを伝えられることはありません。なぜなら、それらの選定基準を全て伝えてしまうと買ってもらえなくなるからです(その選定基準すら知らない不動産営業マンも多く存在していますが、そのような人たちは論外です)。

たとえばリノベーション済みのマンション。キレイにリフォームされていているので実際に売れやすい物件として人気があります。でも実は買手には言いたくない不都合な事実が隠されていることが少なくありません。

冬になれば結露が酷く発生するために壁紙をリフォームして隠していたり、数年で劣化しそうな”はりぼて”の資材をつかって表面だけ良く魅せている…なんてケースも少なくありません。

また、リノベーション済みの戸建てであれば、床の傾きを隠すために上からフローリングを重ね張りしていたり、内装ばかりに目が行ってしまい、外壁が劣化している、設備が老朽化しているなんてこともあります。

「新築住宅の8割が欠陥住宅です」なんて聞いたら誰もが「そんなバカな」と思うかもしれません。ですが、これは住宅診断会社の草分け的存在である「さくら事務所」が指摘していることです。ですから新築住宅だからと言って決して安心してはいけませんし、私自身、欠陥である新築住宅を過去いくつも目の当たりにしてきました(売る時に値段がつかない…そんなケースも…)。これが住宅業界の現状です。

違反建築物は取引できる?

その他の物件でも、たとえば土地であれば軟弱地盤の可能性、地中埋設物の可能性、隣接地や接道、境界の現況、予想以上に費用がかかる工作物、そしてそもそも思った建物が建てられないかもしれない可能性もあるでしょう。

中古の戸建てなら、外壁や屋根、設備にどれだけ劣化が進み、どれだけ補修が必要なのかなど、積極的に診断・アドバイスをしてくれる不動産営業マンはどれだけいるでしょうか?

ほとんどの不動産営業マンは利便性や快適性を示すことがほとんどです。交通の便や生活環境、間取り、日当たり、風通し、物件の状態などですね。

ですがその他にも、防災性防犯性メンテナンス性流動性耐久性持続可能性、潜在するリスクやランニングコスト価格の妥当性購入のタイミングなど、さまざまな角度から検討しなければなりません。

それらと照らし合わせ、今のご予算と今後発生するコストなどを予測・計画しながら物件を購入するか否かを慎重に検討していく必要があるのです。

なぜ不動産屋は
あなたの味方になれないのか?

そうなればもちろん、購入判断を下すまでに時間を要したり、時には購入の検討していた物件を見送ることもあるでしょう。ですが、そのような「じっくり検討する」という行為は、不動産営業マンにとっては”絶対にやって欲しくない行為”なのです。

なぜなら彼らは契約してもらえなければタダ働き。それまでの労力がすべて水の泡となってしまうからです。契約することで報酬を得ている不動産営業マンは、お客さんに良い面ばかりをフォーカスさせ、1日でも早く契約させてしまおうと画策してきます。

もちろん彼らにはノルマがあります。会社から「いつ契約取れるのか?」と威圧されます。自分の収入にも関わってきます。そして売却を依頼して下さった売主様に対する面子もあります。

物件を買ってもらうために、じっくりと対応していれば、半年や1年後にはその不動産営業マンはもうあなたの前にはいないでしょう。

ですから購入をためらう要素はできるだけ見せたくない、伝えようとせず、良い面ばかりを見せ、顧客の感情が高ぶっているうちにクロージングをしてしまいたいのです。

物件の選定は利便性や広さ、環境や価格だけでは判断すべきではありません。実際良さそうに見えても、メンテナンスにコストがかかる物件や、防災性に乏しい物件、売却する際に苦労するだろうと思われる物件など、見極めなければいけないポイントは多岐に渡ります。

しかしこのような、あらゆる視点からアドバイスをしてくれる不動産営業マンはどれだけいるでしょうか?

覚えておいてください。不動産営業マンはあなたのために、このような詳細なアドバイスをすることはほとんどありません。実に多くの不動産営業マンは、あなたのためではなく、契約してもらうためにアドバイスをしているのです。

それは「お客様に喜んでもらうこと!」「笑顔になってもらうために!」という”うわべ”のもとに、本音は会社の業績ため、売主様の体面ため、自分の生活ためであり、あなたのことは二の次、三の次、四の次以上でしょう。

ぶっちゃけ「どんな物件を買ってもらおうが、顧客を納得させ、売れたら関係ない」が本音であり、(もし本当にあなたのために事細かにアドバイスしてくれる不動産営業マンなら、信頼しても大丈夫です)

その物件が気に入らなくり、売却してくれた方がむしろ儲かる。その人は優秀な不動産営業マンとして会社から評価されるでしょう(不動産営業マンは顧客に”株”を売り買いさせる証券営業マンと同じなのです!)。

つまり彼らは「買わせる(または売らせる)プロ」であり「物件の目利きをアドバイスするプロではないのです。ですから、この業界では「物件の目利き力が低い営業マンの方が営業成績が上がる」という矛盾が多々生じます(目利き力があればあるほど物件を売るのに罪悪感が出てしまうからです)。

なぜそこまで言い切れるのか?それは実際、私が不動産営業マンとしていくつかの不動産会社に勤務していたときがそうだったからです。「客は金の成る木だ!」「今週末に5件は物件を案内してこい!」「今月中にあの客を落として契約してこい!」どの不動産会社に勤務していたときも、そんな環境でした。

そんな利益至上主義の会社で仕事をするのは真っ平ごめん。自分のことしか考えていない経営者や上司の給料のために、お客さんに欺き、感情をたかぶらせ、売りたくもない物件を売りつけなんて胸糞悪いです。

一生に一度あるか無いかの高い買い物に対して、選択肢を狭め、まるで家電製品を売る感覚で不動産を扱い、煽って契約を勝ち取る。そんな業界の体質に異を唱えお客様に不動産購入で成功して頂けるようより多くの選択基準を提供したいと考え、こうしてエフティマ不動産を立ち上げました。

不動産購入で失敗・後悔したくないなら
利害関係のないプロからのアドバイスを

ですからもし、あなたが不動産を購入するならできるだけ後悔はしたくない・失敗したくない!不動産営業マンの言ってくることが信用できない!そう少しでも思っているのなら、エフティマ不動産がセカンドオピニオンという立場で、選定基準をアドバイスさせて頂きます。

もちろん個性の強い不動産ですから、あなたが描いている100%理想な物件はありません。ですが、より多くの判断基準があれば、何を優先し、何を妥協すべきかが見えてくるでしょう。

不動産は一歩間違えれば人生を左右しかねないほど高額な買い物です。いっときの感情にほだされ、あなたの理性が多くの誘惑によってハッキングされないよう、冷静な判断をおこなうお手伝いができれば幸いです。

公認不動産コンサルティングマスター/宅建マイスター
藤 村 俊 之

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